使っていない、あるいは十分に活かせていない会社の不動産は、運用方法を見直すことでコスト削減や収益向上につながる可能性があります。

対象になるのは、自社ビルや工場、倉庫だけではありません。

入居者が減った社員寮・社宅も、企業不動産として見直しを検討したい資産のひとつです。

こうした企業が保有する不動産は「企業不動産（CRE）」と呼ばれ、経営資源として活かす取り組みが広がっています。

この記事では、社員寮・社宅向け物件の仲介実績が豊富な「日立プロパティアンドサービス」が、企業不動産活用の考え方であるCRE戦略の概要をはじめ、主な活用方法や進め方の手順を解説します。

あわせて、社員寮・社宅の見直し方法や選択肢についても紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。

企業不動産の活用（CRE戦略）とは

企業不動産の活用とは、会社が持つ不動産を「ただ保有する資産」ではなく「経営に役立てる資源」として見直す取り組みです。

この考え方は「CRE戦略」と呼ばれ、大手企業を中心に関心が高まっています。

CRE（企業不動産）とは何か

CREとは、「Corporate Real Estate（コーポレート リアル エステート）」の略で、企業が保有または利用する不動産全般を指します。

企業不動産というと本社ビルや工場をイメージしがちですが、対象はそれだけではありません。

主な企業不動産は、以下のとおりです。

施設の種類	具体例
オフィス	・本社ビル ・支店 ・営業所
生産・物流施設	・工場 ・倉庫 ・物流センター
研究施設	・研究所 ・開発拠点
福利厚生施設	・社員寮 ・社宅 ・保養所
土地	・遊休地 ・駐車場 ・事業用地

これらは事業を支える大切な資産です。

一方で、利用状況や事業環境の変化により、十分に活用されないまま眠ってしまうケースも少なくありません。

国土交通省の「CRE戦略実践のためのガイドライン」では、CRE戦略を企業価値向上の観点から企業不動産を見直し、不動産投資の効率性向上を図る考え方としています。

具体的な選択肢である売却・賃貸・用途の見直しについては、企業不動産の主な活用方法でくわしく紹介します。

使われずに眠っている遊休不動産については、こちらの記事も参考にしてください。

〈関連コラム〉

遊休不動産とは｜企業が見直すべき判断基準と対応方法を解説

「保有から活用へ」と見直しが進む背景

企業不動産の活用が注目される背景には、経営環境の変化があります。

以前は不動産を持つこと自体が安定につながると考えられていましたが、今は「どう活かすか」を重視する企業が増えました。

理由は大きく3つです。

• 保有コストの負担：使っていない不動産でも、固定資産税や維持管理費はかかり続ける
• 働き方・拠点の変化：テレワークの普及や拠点の集約で、使われない建物や住まいが増えた
• 本業への集中：限られた資産をできるだけ本業に活かし、会社の価値を高めたいという意識の高まり

こうした変化を受けて、保有する不動産を棚卸しし、活用の余地がないかを見直す動きが広がっています。

企業不動産を活用する主なメリット

企業不動産の活用には、以下の3つのメリットがあります。

• 財務面：売却や賃貸による収益の創出、資金繰りの改善
• 経営面：本業への資源集中、拠点配置の最適化
• コスト面：維持管理費や固定資産税など、保有コストの削減

どの効果が得られるかは、選ぶ活用方法によって変わります。

それぞれの方法と効果は、次の章でくわしく見ていきましょう。

社員寮・社宅は企業不動産活用の重要な見直し対象

社員寮・社宅は、稼働率の低下と維持費の負担から、企業不動産のなかでも優先的に見直したい対象です。

福利厚生のために用意した住まいが、いつの間にか使われないまま費用だけがかかっている、というケースは少なくありません。

社員寮・社宅が使われにくくなる理由

社員寮・社宅は、以下のような理由で稼働率が下がりやすい資産です。

• 建物の老朽化：設備が古く、入居者に敬遠されやすい
• 入居率の低下：単身者向けの寮が、ライフスタイルの変化で埋まりにくい
• 住まい意識の変化：自分で住まいを選びたい社員が増え、寮のニーズが下がった

こうした変化により、不保有し続けるほど維持管理費や固定資産税の負担だけが残る状態になる可能性が高いです。

そのため、社員寮・社宅は企業不動産のなかでも優先して見直したい対象といえます。

社宅のメリットとデメリットを整理したい場合は、こちらの記事も参考にしてください。

〈関連コラム〉

社宅のメリット・デメリットを比較｜導入・見直しで失敗しない判断ポイント

社員寮・社宅を見直す際の3つの選択肢

使われにくくなった社員寮・社宅には、以下の選択肢があります。

• 活用法を見直す：入居条件や運用方法を変えて稼働率を上げる
• 借り上げに切り替える：自社保有をやめ、食事付き・家具付きマンションなどを法人契約で借りる
• 売却して資金化する：保有する社員寮・社宅を売却し、資金にあてる

とくに借り上げへの切り替えは、建物の維持管理から解放されつつ、従業員に住まいを提供し続けられる方法として注目されています。

食事付きマンションを社員寮として活用する具体的な進め方は、以下の記事でくわしく解説しています。

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食事付きマンションを社員寮として導入する方法｜物件選定のポイントと注意点

社員寮・社宅の見直しは現状把握から始める

社員寮・社宅の活用方法を検討する際は、いきなり売却や建て替えを判断するのではなく、まず現状を把握することが重要です。

 

具体的には、以下の流れで整理すると検討しやすくなります。

• 現状把握
• 活用方針の決定
• 実行と効果確認

ここで紹介する流れは、社員寮・社宅に限らず、CRE戦略全般に共通する進め方です。

現状把握

対象となる社員寮・社宅の状況を把握します。

稼働率や維持コスト、建物の状態、立地などを整理し、「今のまま活かせるのか」を見極める段階です。

たとえば日本不動産研究所の「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）によると、賃貸住宅の期待利回り（投資額に対して1年間で見込める収益の割合）は、東京・城南エリアでワンルームタイプが3.6％、ファミリータイプが3.7％となっています。

賃貸として活かす場合に見込まれる収益の目安となる数値です。

こうした市場のデータと自社の状況をあわせて見ることで、より的確な判断につながります。

〈出典〉日本不動産研究所：第54回 不動産投資家調査 （2026年4月現在）の調査結果（概要）

活用方針の決定

現状分析の結果をもとに、活用・借り上げ・売却のどれが自社に合うかを見極めます。

利用状況や人員計画を踏まえ、継続利用・借り上げ方式への切り替え・売却などを比較して選ぶことが大切です。

実行と効果確認

決めた方針にそって実行し、効果を確認します。

実行後も状況は変わるため、定期的に見直すことで社員寮・社宅を無理なく活かし続けられます。

自社だけで見極めが難しい場合は、物件の提案から活用・売却の検討まで対応できる専門会社に相談する方法も有効です。

まとめ

企業不動産の活用とは、会社が持つ不動産を経営に役立つ資源として見直す取り組みです。

売却や賃貸、用途転換、拠点の集約など、不動産の状況や事業計画に応じて適した方法を選ぶことが重要です。

自社だけで判断が難しい場合は、企業不動産活用の実績を持つ専門会社へ相談しながら検討しましょう。